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Como avaliar um imóvel

Você já pensou na possibilidade de morar em um imóvel maior ou melhor, mas não sabe quanto custaria vender o imóvel que possui hoje? Esta dúvida é muito frequente entre os proprietários de imóveis no Brasil e é mais comum do que você imagina.

Geralmente o proprietário pensa em um valor na hora da venda, mas o corretor, perito imobiliário, banco e o futuro comprador pensam em outro. E aí? Como chegar ao preço correto e justo na hora de vender - ou comprar - um imóvel? Vamos descobrir juntos?

Qual a importância de avaliar o meu imóvel?

A avaliação de imóvel é um dos principais detalhes a serem estudados na hora de vender um imóvel. É através dela que você terá um panorama do quão difícil será vender o seu imóvel - ou não.

O laudo técnico de avaliação é tão importante que é ele quem vai ajudar a estipular o preço justo do seu imóvel. Na hora de comprar ou vender um imóvel, as suas condições são muito bem observadas, mas não é só isso que se leva em conta - a localização; o valor do metro quadrado e os critérios estabelecidos pelo mercado e pelos especialistas também contam e muito!

A avaliação evita que problemas - muitas vezes escondidos - do imóvel incomodem o futuro comprador e o antigo proprietário. Evita ações judiciais e problemas que podem surgir com documentação incompleta ou surpresas desagradáveis na hora de se mudar.

Quem pode avaliar o meu imóvel?

A avaliação - correta - de um imóvel é feita por uma pessoa especializada. Antigamente, apenas profissionais registrados no CREA - Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura, podiam avaliar um imóvel e mesmo assim, os arquitetos ou engenheiros precisavam de mais uma formação focada em avaliação para efetuar este trabalho.

Hoje em dia, o CRECI, que é o órgão que regulamenta e fiscaliza os Corretores de Imóveis, possibilitou que estes profissionais também tivessem a autorização para avaliar os imóveis - o que é de grande valia, já que os corretores vivenciam o mercado imobiliário com muito mais propriedade. 

Ainda assim, para que o corretor imobiliário possa avaliar um imóvel, ele precisa de uma graduação, uma pós-graduação ou um curso técnico de avaliador. E estes devem ser reconhecidos pelo COFECI, que é o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.

Com o diploma em mãos, o corretor imobiliário garante um registro único no CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis. E apenas ele dá o direito legal e formal à prática. É por este motivo, que nem todo corretor imobiliário pode avaliar um imóvel. 

Alguns corretores não especializados costumam praticar tal ato e o laudo que eles fornecem é considerado um POCI, ou melhor, um Parecer Opinativo de Comercialização Imobiliária. O POCI, fornecido nestes casos, é apenas um laudo baseado exclusivamente na experiência profissional e de mercado que o corretor tem. 

Como funciona a avaliação de um imóvel?

A coleta de dados da região onde o imóvel está situado é o primeiro passo para iniciar uma avaliação.

Perguntas importantes como: "qual é o preço médio dos imóveis semelhantes ao meu?"; "qual o preço médio do metro quadrado?"; "como é a área em que o imóvel está situado?" e por aí vai, colaboram no valor final da avaliação do imóvel.

Não existe especulação na hora de avaliar um imóvel. O ato é racional e técnico. Uma busca nos valores médios já comercializados e semelhantes ao seu e uma média das amostras coletadas ajudam a encontrar o valor do metro quadrado da região. Esta parte é fundamental para entender e descobrir qual o valor real do metro quadrado da área. 

Quais os critérios analisados na hora de avaliar um imóvel? 

Localização, segurança, características, tamanho e idade do imóvel, orientação solar, vista e andar, quantidade de garagens e sacadas e a tecnologia do edifício são alguns dos critérios analisados na hora de precificar o imóvel.

A localização sempre vai contar muitos pontos. O mesmo imóvel contruído em regiões diferentes da cidade também possuem diferentes valores. Cada bairro de uma cidade tem as suas particularidades e suas características, por isto, a localização do imóvel a ser vendido - ou comprado - é tão importante!

Imóveis com o mesmo padrão e construídos no mesmo bairro, podem ter valores completamente diferentes. Isto se dá em razão de uma rua ser mais valorizada que a outra; ter mais comércio que a outra; mais segurança, tranquilidade ou estar situada em uma avenida movimentada ou não. 

A segurança e a tecnologia do imóvel são outros pontos importantes a serem considerados. Na hora de avaliar um imóvel, percebe-se se, em casos de edifícios, há portaria 24h, câmeras de segurança nos acessos, sistemas de monitoramento, cercas elétricas, elevadores automatizados, portões automáticos, entre outros. 

Quanto mais recursos tecnológicos ou de segurança, maior o preço do imóvel. Detalhes muitas vezes imperceptíveis como acendimento automático de luzes, abertura automática de portas e portões, cabos para televisão e internet e afins, oferecem mais tecnologia e comodidade ao futuro morador. 

Idade do imóvel, posição solar e características como tamanho também contam bastante. Quanto mais novo o empreendimento, menores as chances de reformas ou problemas hidráulicos, elétricos e afins. 

Se o imóvel nunca recebeu um morador, as chances dele ser vendido rapidamente são maiores, pois não há indícios de estragos ou falta de cuidado. Se o imóvel é novo ele é mais procurado, porém, se o imóvel é muito antigo, as chances dele ter uma planta com mais espaço ou mais bem distribuída também são maiores (mesmo que seja preciso efetuar reformas ou reparos).

Pode não parecer, mas a posição solar também conta e muito! É por este motivo que os apartamentos dos últimos andares custam mais do que os outros. Além da vista que ele oferece da cidade ou do mar, por exemplo, a luz natural que entra no apartamento é sempre muito desejada, já que contribui para a economia de energia, conforto térmico e no combate ao mofo, umidade e ácaros. 

Na característica do imóvel está inclusa a área de lazer. Quanto maior, melhor. Cinema, piscina, academia, salão de festas e de jogos, entre outros, influenciam muito na precificação do imóvel, assim como varandas e garagens. Imóveis com mais vagas de garagens custam mais caro que imóveis sem vagas, pois é muito comum encontrar no mínimo dois carros por família hoje em dia. 

Varandas também são uma boa pedida. E se elas são gourmet, melhor ainda. As varandas gourmet, com espaços para poltronas, mesas, churrasqueiras, bares e afins são tendências no mercado imobiliário, pois oferecem mais espaço, melhores vistas e mais interação com a família e amigos. 

Outras razões para fazer uma avaliação de um imóvel:

A avaliação do imóvel também é essencial em situações em que há brigas familiares na justiça, como nos casos de inventários ou processos de divórcios, em que as pessoas discordam sobre o valor do imóvel herdado ou dividido.

Também é muito comum usar a avaliação de um imóvel nos casos de permuta de imóveis ou inadimplência do devedor, por exemplo, quando o banco resolve tomar o bem e o proprietário considera que o valor do imóvel é maior do que o indicado pela instituição bancária. 

Ou seja, o parecer técnico de um especialista resguarda nas negociações e dá base ao valor estipulado pelo vendedor quando este recebe muitas contrapropostas na hora de negociar.

Cuidados e dicas extras:

Certifique-se que o avaliador do seu imóvel seja profissional e que possua todas as certificações necessárias para atuar na área. 

Confira se o profissional está realmente cadastrado no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis - pois é este documento que comprova que ele está apto para realizar a avaliação. Esta informação pode ser conferida no link a seguir: https://www.cofeci.gov.br/avaliadores-imoveis

Além disso, não se esqueça: solicite a avaliação do imóvel por escrito e assinada pelo avaliador responsável.

Pronto! Agora você já tem um pouco mais de conhecimento sobre a importância de avaliar um imóvel de maneira correta; quem pode realmente avaliar o seu imóvel e o que a avaliação, de fato, analisa! E com isto, fica mais fácil entender os motivos de determinado imóvel ser cobrado X ou Y. 

E lembre-se, com a avaliação em mãos, fica mais fácil negociar o seu imóvel pelo valor correto e justo! 

Ficou com alguma dúvida sobre os critérios e fatores mercadológicos que influenciam na precificação do seu patrimônio? Então entre em contato, pois estamos à sua disposição!