Blog Getúlio Imóveis

Promessa de Compra e Venda de Imóveis: A importância da elaboração de um contrato seguro.

O contrato de Promessa de Compra e Venda é algo muito utilizado em uma negociação imobiliária e pode ser redigido como um simples instrumento particular. É através de um contrato como esse que uma das partes se compromete a comprar um determinado bem e a outra parte, a vendê-lo pelo preço, normas e condições estabelecidas no papel assinado - e com firma reconhecida em Tabelionato de Notas, algo que é essencial durante a negociação, diga-se de passagem.

Você sabe qual é a importância de um contrato particular firmado entre as partes? E quando ele deve ser realizado? Confira a matéria abaixo!

Um contrato particular de promessa de compra e venda é assinado de forma preliminar e auxilia no ajuste da negociação entre as partes. É nele que fica claro qual o bem a ser vendido, qual o valor da negociação e a forma de pagamento, entre outros detalhes tão importantes. O que poucas pessoas sabem é que um contrato particular - assinado em uma simples folha A4 é, sim, fundamental e garante o seu efeito obrigatório, porém, não efetiva a transferência da propriedade.

Você deve estar se perguntando: Como assim, um contrato assinado não me garante a transferência da propriedade?

Um contrato particular garante o negócio, mas o que comprova, de fato, se o bem está no seu nome ou não é a Escritura Pública registrada e em casos de adjudicação, hipoteca e afins, o Registro da transferência averbado na matrícula do imóvel.

Mas, voltemos ao contrato de promessa, que é o assunto principal de hoje. No contrato particular, que costuma ser a primeira fase de negociação entre as partes, é importante constar a qualificação correta dos interessados, assim como a descrição do imóvel a ser negociado. Tudo ali é imprescindível, desde o CPF e a identidade do vendedor e comprador, assim como o seu estado civil, endereço e profissão.

O estado civil do vendedor, por exemplo, pode revelar se ele é realmente dono integral do imóvel ou não. Nos casos de vendedores divorciados, é importante questionar se na partilha de bens com seu antigo cônjuge ficou determinado que tal imóvel seria seu ou da outra parte. Parece realmente complicado negociar nessas condições, mas é aí que entra um corretor imobiliário experiente e pronto para sanar todas as dúvidas na hora de fechar o negócio.

Antes de assinar qualquer contrato, é importante conferir na matrícula do imóvel - atualizada - se tal bem realmente está no nome do vendedor e se ele é o seu único dono. Por isso, solicite no respectivo Ofício de Registro de Imóveis da cidade - o famoso cartório - uma matrícula atualizada do bem, e leia averbação por averbação com calma. Confira se não há restrições de venda, se não há hipoteca, arresto ou penhora no imóvel, se o vendedor é realmente o único dono ou se não é necessária a assinatura de outros proprietários (em caso de uma herança, por exemplo.) E é claro, qualquer dúvida, solicite explicações ao Escrevente Registral do Cartório ou ao corretor imobiliário.

A descrição do imóvel - objeto da compra e da venda - também é algo fundamental em um contrato e deve estar completa, com todas as suas áreas, metragens, benfeitorias e particularidades descritas. A descrição deve ser a mesma constante na matrícula do imóvel, pois assim fica claro ao comprador o que ele está adquirindo e evita possíveis desentendimentos após a sua assinatura. 

É bastante comum que um vendedor se faça representar ao comprador através de uma procuração. É importante ter ciência de que em casos de compra e venda de imóveis a única procuração aceita para uma negociação imobiliária é a PÚBLICA, lavrada e assinada em Tabelionato de Notas e impressa em papel timbrado. 

O procurador representante deve apresentar no ato da assinatura uma Certidão de Procuração Pública, ou seja, uma via atualizada através da data dessa mesma procuração. Esse documento é essencial já que toda procuração pública pode ser revogada, mesmo sem autorização do procurador, por isso é importante solicitar uma via atualizada para conferência se o documento continua válido ou não.

Na hora de adquirir algo, a análise da documentação e das certidões do promitente vendedor e do imóvel como precaução também é imprescindível, já que é ela que garante que o seu futuro bem não está envolvido em ações judiciais referentes a débitos do antigo proprietário. Vale lembrar que essa análise também evita que, em casos de compra através de um futuro financiamento imobiliário, o mesmo seja negado.

Detalhes importantes e que fazem toda a diferença:

Mencionar de forma clara, qual a forma de pagamento, se em cheques, notas promissórias ou outra forma ajustada; se haverá reajuste de parcelas, qual o valor da multa em casos de atraso de pagamento, entre outros fatores como a data da posse sobre o imóvel, também são imprescindíveis. E vale lembrar que, nos casos em que ocorre negativa do vendedor de transferir definitivamente a propriedade através da outorga de Escritura Pública, é fundamental saber que existe a possibilidade de se requerer judicialmente a adjudicação compulsória do bem. 

Chegou a hora de assinar o contrato? Lembre-se sempre de solicitar a assinatura de duas testemunhas, e é claro, de RECONHECER suas firmas no Tabelionato de Notas mais próximo de você. O reconhecimento de firma confirma que a assinatura de ambas as partes é verdadeira e traz legitimidade ao negócio, além de evitar fraude na hora de solicitar a lavratura da Escritura Pública. 

É importante ter ciência de que um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóveis é um documento considerado essencial para se buscar garantias judiciais quanto à sua propriedade, porém, não é ele que legitima se tal imóvel é, de fato, seu ou não. Para saber se o imóvel está realmente em seu nome é necessário registrar a Escritura Pública ou o Contrato de Financiamento Imobiliário assinado na respectiva Instituição Financeira escolhida, que é levada diretamente ao Ofício de Registro de Imóveis.

Você já deve ter ouvido aquela famosa expressão que diz: “só é dono quem registra”, certo?! Pois é! Só é dono quem registra, por isso, de nada adianta assinar a Escritura Pública e guardar o documento na gaveta de casa. Lembre-se de, o mais rápido possível, levar a sua Escritura Pública ao competente Ofício de Registro de Imóveis e solicitar o registro do seu documento na respectiva matrícula.

A matrícula é o documento mais importante do imóvel, além de ser considerado o seu histórico. É nela que vão constar quantos proprietários o imóvel já teve, quais e quantas hipotecas, arrestos e penhoras, se todas já foram canceladas, e muito mais. O contrato assinado de Promessa de Compra e Venda também pode ser registrado na matrícula imobiliária e isso gera garantias ao comprador de que o vendedor - e antigo proprietário - não faça novas transferências do mesmo bem outras vezes e para outros futuros interessados. 

Todos os cuidados na hora de adquirir um imóvel são fundamentais à sua segurança jurídica, por isso, solicite uma matrícula atualizada, converse com os escreventes notariais ou registrais para tirar suas dúvidas, e é claro, busque auxílio de um corretor imobiliário devidamente inscrito no CRECI e com experiência em transações imobiliárias para evitar futuras dores de cabeça em um momento que deveria ser tão feliz, como a aquisição de um bem material.

Ficou com alguma dúvida? Entre em contato agora mesmo com os nossos colaboradores e saiba mais! Esperamos por você!